Commissioni Airbnb host, a quanto ammontano? La guida completa

Informazioni verificate il 18 settembre 2026. Le condizioni applicate al tuo annuncio sono consultabili nel dettaglio delle prenotazioni e nelle comunicazioni di Airbnb.

Quanto prende Airbnb di commissione? È una domanda essenziale quando stabilisci il prezzo di una camera o di un appartamento. Per rispondere, però, devi distinguere il prezzo pagato dall’ospite, il costo del servizio della piattaforma e l’importo che arriva sul tuo conto.

Questa guida spiega i costi Airbnb per chi affitta, con esempi in euro e formule per impostare le tariffe. Se gestisci un hotel, un B&B o più alloggi, trovi anche indicazioni per confrontare Airbnb con gli altri canali e organizzare la distribuzione con un channel manager.

Quali commissioni Airbnb paga l’host nel 2026?

Airbnb distingue i costi singoli, interamente a carico dell’host, dai costi condivisi tra host e ospite. Nel suo Centro Assistenza sui costi del servizio segnala il passaggio progressivo degli host di alloggi alla commissione unica. La tabella riassume i due modelli.

Su schermi piccoli puoi scorrere la tabella orizzontalmente. Verifica nel tuo account l’aliquota effettiva e il trattamento dell’IVA.

Il passaggio riguarda le nuove prenotazioni effettuate dopo la migrazione; quelle precedenti mantengono la struttura originaria. Dopo il cambio non è possibile tornare ai costi condivisi. Evita quindi di usare il 3% come riferimento automatico per un annuncio in Italia.

Commissioni Airbnb con channel manager o PMS

Il modello a carico dell’host è previsto per gli alloggi alberghieri e per chi usa software di gestione collegati ad Airbnb, come descritto anche nella guida Airbnb per gli host. Prima di attivare una connessione, verifica le condizioni del tuo account e ricalcola le tariffe.

Il costo del software e la provvigione del portale sono due voci distinte. Per valutare la connessione dal punto di vista operativo, leggi la guida al channel manager per Airbnb.

Quanto paga l’ospite?

Con i costi condivisi, l’ospite sostiene la propria quota oltre al prezzo impostato dall’host. Con la commissione unica, il costo del servizio viene trattenuto dal compenso dell’host. In entrambi i casi, confronta il totale del soggiorno per le stesse date e lo stesso numero di persone, includendo i supplementi e le imposte applicabili.

Per i pagamenti in una valuta diversa da quella dell’annuncio, l’eventuale supplemento rientra nel costo del servizio dell’ospite: il 16,5% indicato da Airbnb non è una seconda commissione da sommare integralmente alla prima.

Come si calcolano le commissioni Airbnb?

La base di calcolo comprende il prezzo delle notti e gli eventuali costi aggiunti dall’host, come le pulizie. Sono esclusi i costi del servizio dell’ospite e le tasse. Parti dal subtotale effettivo della prenotazione, considerando gli sconti applicati, e usa l’aliquota prevista per quel soggiorno.

Esempio: tre notti a 120 € e 50 € di pulizie

Immagina una prenotazione di tre notti a 120 € ciascuna, con 50 € di pulizie e nessuno sconto. Il subtotale è 410 €: 360 € per il soggiorno più 50 € per le pulizie. Ecco come cambia il risultato usando due aliquote esemplificative.

Esempio didattico, con aliquote considerate prima dell’eventuale IVA. Sono esclusi ritenute, tassa di soggiorno, rimborsi e costi operativi. Il 3% è pertinente solo se effettivamente applicato al tuo annuncio.

Le pulizie incassate non sono automaticamente un guadagno: devi ancora pagare chi le esegue, la lavanderia e gli altri materiali. Confrontare il compenso ricevuto con il solo prezzo delle notti può quindi dare una percezione errata del margine.

IVA, ritenuta fiscale e tassa di soggiorno: quali sono le differenze?

Quando cerchi quanto trattiene Airbnb in Italia, puoi trovare importi diversi perché il pagamento può includere più voci. Separarle ti permette di capire quale costo remunera la piattaforma e quale importo viene trattenuto o riscosso per finalità fiscali.

IVA sui costi del servizio

Airbnb può applicare l’IVA alle proprie commissioni in base alla posizione e alla situazione fiscale dell’host. I costi mostrati possono già includerla: controlla il dettaglio e la fattura prima di aggiungere un’altra percentuale. La guida Airbnb sull’IVA spiega anche il ruolo dei dati fiscali inseriti nell’account.

In Italia l’aliquota IVA ordinaria è il 22%. Se nel tuo caso una commissione del 15,5% è espressa al netto dell’IVA e viene assoggettata al 22%, l’incidenza complessiva è 15,5% × 1,22 = 18,91%. Questo calcolo vale per tale ipotesi, non per ogni host.

Nell’esempio da 410 €, i 63,55 € di commissione generano 13,98 € di IVA, arrotondati ai centesimi. Il costo complessivo diventa 77,53 € e restano 332,47 € prima di altre trattenute e dei costi della struttura.

Una partita IVA valida può cambiare il trattamento della fattura, ma l’assenza di IVA addebitata da Airbnb non dimostra l’assenza di obblighi fiscali. Per contabilizzazione, eventuale inversione contabile e detraibilità, verifica il tuo regime con il commercialista.

Ritenuta fiscale del 21% sulle locazioni brevi

La ritenuta del 21% è distinta dalla commissione Airbnb. La piattaforma la applica ai compensi idonei di determinati host non professionisti per locazioni brevi in Italia. La base comprende anche le pulizie ed è considerata prima della detrazione delle commissioni. Consulta i requisiti e le esclusioni nella pagina Airbnb sulle ritenute fiscali italiane.

Se anche l’intero subtotale di 410 € fosse soggetto a tale ritenuta, l’importo trattenuto sarebbe 86,10 €. Nell’ipotesi precedente, con commissione e IVA pari a 77,53 €, il pagamento sarebbe 246,37 €. È uno scenario condizionato, non il trattamento di tutti gli hotel o B&B. La ritenuta non determina necessariamente l’imposta finale dovuta: verifica la tua posizione con il commercialista.

Tassa di soggiorno

La tassa di soggiorno è un’altra voce, disciplinata localmente. Controlla per il tuo Comune chi deve riscuoterla e versarla, le eventuali esenzioni e ciò che Airbnb gestisce per il tuo annuncio. La piattaforma descrive le proprie procedure nella guida sulla tassa di soggiorno in Italia. Tieni gli importi destinati al Comune separati dai ricavi della struttura.

Dove controllare quanto trattiene Airbnb dalla prenotazione

Per verificare il costo Airbnb per il proprietario o gestore, apri una transazione nella sezione Guadagni oppure una prenotazione nel calendario. Confronta i valori del prospetto seguendo questa checklist:

1. Identifica la prenotazione. Usa codice, date e alloggio per evitare di confrontare soggiorni diversi.
2. Ricostruisci il subtotale. Controlla notti, sconti e supplementi che entrano nel calcolo.
3. Leggi la voce del servizio. Annota l’aliquota e verifica se l’importo include già l’IVA.
4. Separa le altre trattenute. Individua ritenute fiscali, rettifiche, rimborsi o quote destinate ad altri soggetti.
5. Riconcilia il pagamento. Confronta il risultato con l’importo effettivamente versato e conserva i documenti per la contabilità.

Per controllare una tariffa prima di ricevere una prenotazione, usa anche l’anteprima del dettaglio del prezzo. Verifica più combinazioni di date, durata e numero di ospiti: una singola notte di prova non rappresenta tutte le condizioni di vendita.

Come calcolare la tariffa Airbnb partendo dal netto desiderato

Se vuoi ottenere un determinato importo dopo la commissione, dividi quell’importo per uno meno l’aliquota. Aggiungere semplicemente la stessa percentuale al prezzo iniziale non basta, perché la commissione viene calcolata sul nuovo prezzo, più alto.

Portando invece il prezzo a 173,25 €, cioè 150 € più il 15,5%, rimarrebbero soltanto 146,40 € dopo la commissione. Nell’ipotesi di un’incidenza complessiva del 18,91%, comprensiva dell’IVA addebitata sul servizio, il calcolo per ottenere 150 € diventa 150 ÷ 0,8109 = 184,98 €.

Queste formule isolano il costo del servizio considerato. Non calcolano l’utile e non includono la ritenuta fiscale dell’esempio precedente. Per stabilire il prezzo minimo sostenibile, aggiungi prima i costi da coprire e il margine che desideri ottenere, usando dati omogenei dal punto di vista fiscale.

Come adeguare una tariffa quando cambia l’aliquota

Per conservare lo stesso importo dopo la sola commissione, puoi usare: nuovo prezzo = vecchio prezzo × (1 − vecchia aliquota) ÷ (1 − nuova aliquota). In un esempio senza IVA e altre trattenute, un prezzo di 100 € con commissione al 3% lascia 97 €. Con un’aliquota del 15,5%, servono circa 114,79 € per ottenere lo stesso risultato.

Il calcolo indica un punto di partenza economico. Prima di applicarlo, controlla il prezzo finale visto dall’ospite, i concorrenti comparabili e la domanda per quelle date. Se il mercato non accetta il nuovo totale, devi valutare anche costi, condizioni e composizione delle prenotazioni.

Come gestire i costi Airbnb e proteggere il margine

1. Definisci il costo reale di ogni soggiorno

Somma pulizia, lavanderia, consumabili e altri costi variabili. Considera anche una quota ragionevole delle spese fisse, il tempo del team e gli eventuali compensi di gestione. Tieni distinta la commissione della piattaforma dalla remunerazione di un property manager o co-host: ridurre una voce non elimina l’altra.

Se confronti soggiorni di durata diversa, distribuisci i costi per prenotazione sul numero di notti. Una pulizia da 50 € incide per 50 € su una notte e per 10 € a notte su cinque notti. Questa differenza può orientare soggiorni minimi e promozioni, purché coerenti con la domanda.

2. Controlla il prezzo finale e gli sconti

Un prezzo base apparentemente competitivo può diventare meno interessante dopo supplementi e imposte. Confronta alloggi simili per posizione, servizi, numero di ospiti e condizioni di cancellazione. Valuta inoltre l’effetto combinato di sconti settimanali, promozioni e altri ribassi prima di attivarli.

La tariffazione dinamica aiuta a ragionare su prezzi diversi per periodi diversi. Definisci soglie minime e criteri di controllo, poi misura il risultato sulle prenotazioni effettive.

3. Configura una sola logica di adeguamento per canale

Se modifichi le tariffe tramite software, stabilisci dove viene applicato l’adeguamento per le commissioni. Un aumento nel gestionale sommato a un secondo aumento sul canale può produrre prezzi indesiderati. Controlla almeno una notte, un soggiorno lungo, un’offerta scontata e le eventuali pulizie prima di estendere le impostazioni.

Il revenue management supporta le decisioni di prezzo; il channel manager distribuisce i dati ai canali collegati. La verifica del totale pubblicato e del ricavo atteso resta una parte della gestione.

4. Sviluppa prenotazioni dirette con un costo misurabile

Un sito con booking engine permette di raccogliere prenotazioni dirette. Per confrontarne il rendimento, considera però anche sito, software, pubblicità e pagamenti: l’assenza della commissione OTA non rende gratuita l’acquisizione dell’ospite.

Lavora sulla chiarezza dell’offerta, sulle condizioni e sulla facilità di prenotazione. Costruisci il canale diretto attraverso il tuo marketing, rispettando gli accordi delle piattaforme per i contatti e le prenotazioni provenienti da esse.

5. Proponi extra rispettando le regole di incasso

Colazione, parcheggio e altri servizi possono aumentare il valore del soggiorno, ma il loro incasso richiede attenzione. Le regole Airbnb sui costi fuori piattaforma prevedono limiti ed eccezioni: in generale gli extra opzionali passano dal Centro Soluzioni, mentre gli hotel possono riscuoterli direttamente secondo le condizioni previste.

Definisci quali servizi offri, come li comunichi prima della prenotazione e quale metodo di pagamento è consentito per il tuo annuncio. Non considerare automaticamente ogni supplemento venduto tramite un altro software come esente da commissioni o liberamente incassabile all’esterno.

Commissioni Airbnb, Booking e prenotazioni dirette: come confrontare i costi

Per confrontare le commissioni Booking e Airbnb, usa le condizioni effettive dei tuoi contratti e lo stesso soggiorno di riferimento. Una percentuale isolata non descrive il rendimento complessivo di un canale.

Su schermi piccoli puoi scorrere la tabella orizzontalmente. Evita di conteggiare due volte una spesa già inclusa in un’altra voce.

Un canale con una commissione più alta può comunque portare prenotazioni utili in date altrimenti vuote. Un canale meno costoso può richiedere più lavoro o investimenti per generare domanda. Misura sia il contributo economico sia il tempo necessario a gestirlo.

Gestire le tariffe Airbnb e gli altri canali con RoomRaccoon

RoomRaccoon riunisce PMS, channel manager e booking engine per coordinare la gestione della struttura e le prenotazioni. Puoi organizzare le tariffe dei canali collegati e del sito diretto all’interno della stessa strategia commerciale, tenendo conto delle diverse voci di costo.

La sincronizzazione aiuta a ridurre il lavoro manuale e il rischio di disponibilità incoerenti; richiede comunque camere, tariffe e collegamenti configurati correttamente. Se gestisci poche camere, approfondisci anche i criteri per scegliere un channel manager per piccole strutture.

Durante una dimostrazione, porta una prenotazione Airbnb reale, il relativo prospetto di pagamento e le tue tariffe dirette. Potrai valutare come impostare il lavoro sul tuo caso concreto. Funzionalità, collegamenti e costi dipendono dal pacchetto e dalla configurazione scelti.